Luật Xây dựng 2025 và các văn bản mới về đầu tư xây dựng: điểm mới so với quy định cũ

01Các văn bản mới cần cập nhật ngay

Các mốc hiệu lực văn bản xây dựng từ 2025 đến 2027

02Luật Xây dựng 2025: 8 điểm mới so với Luật Xây dựng 2014

8 điểm mới của Luật Xây dựng 2025 so với Luật Xây dựng 2014

2.1. Mỗi dự án chỉ một lần kiểm soát của cơ quan nhà nước

Luật mới đặt nguyên tắc: từ chuẩn bị đầu tư đến khởi công, mỗi dự án, công trình chỉ qua một lần kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước. Công trình thuộc dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và được phê duyệt sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

2.2. Mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng

Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình được miễn phép. Đáng chú ý là công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không thuộc khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Đây là lần đầu tiêu chí tổng diện tích sàn được dùng để xét miễn phép. Quy định này (khoản 2, 3 Điều 43) có hiệu lực sớm, từ 01/01/2026.

2.3. Cấp phép trực tuyến, thời hạn rút ngắn

Với công trình vẫn phải xin phép, hồ sơ nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công (nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính khi hệ thống gặp sự cố), thành phần hồ sơ đơn giản hơn. Theo Nghị định 217/2026, thời hạn cấp giấy phép xây dựng là 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ và 10 ngày làm việc với công trình khác, so với 15 ngày và 20 ngày trước đây. Gia hạn, cấp lại giấy phép là 05 ngày làm việc.

2.4. Bãi bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn

Cơ quan chuyên môn về xây dựng không còn thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Chủ đầu tư tự kiểm soát các bước thiết kế sau khi dự án được phê duyệt; vai trò của tư vấn thiết kế và tư vấn thẩm tra vì vậy tăng lên. Ở khâu thẩm định dự án, cơ quan chuyên môn tập trung vào an toàn công trình, phòng cháy chữa cháy, quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy hoạch.

2.5. Phân loại dự án theo hình thức đầu tư

Dự án không còn được phân loại theo nguồn vốn mà theo hình thức đầu tư: đầu tư công, đối tác công tư (PPP) và đầu tư kinh doanh. Cách phân loại này tách bạch phạm vi giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng.

2.6. Tổ chức không cần chứng chỉ năng lực

Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức đã được bãi bỏ từ 01/7/2025, khi Luật Đường sắt 2025 bỏ khoản 4 Điều 148 Luật Xây dựng 2014. Luật Xây dựng 2025 tiếp tục không yêu cầu; theo Nghị định 212/2026, tổ chức tự công khai thông tin năng lực trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Một số lĩnh vực cũng không còn yêu cầu chứng chỉ hành nghề cá nhân. Quy định về chứng chỉ hành nghề (Điều 88) sẽ được sửa tiếp bởi Luật 24/2026/QH16 từ 01/3/2027.

2.7. Mô hình Ban quản lý đầu tư xây dựng

Các ban quản lý dự án chuyên ngành, khu vực được thay bằng mô hình "Ban quản lý đầu tư xây dựng". Quy định về chi phí và hợp đồng xây dựng được chỉnh cho thống nhất với Luật Đấu thầu và Bộ luật Dân sự.

2.8. Cơ sở dữ liệu quốc gia và "định danh" công trình

Lần đầu tiên, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng được quy định ngay trong luật, dùng để "định danh" công trình và phục vụ dịch vụ công trực tuyến. Hồ sơ quy hoạch, hồ sơ thiết kế và dữ liệu BIM ngày càng được nộp qua hệ thống này.

03Nghị định 217/2026: thay đổi chủ đầu tư gặp ngay

• BIM bắt buộc theo cấp công trình: công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM từ giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Nghĩa vụ này không phân biệt nguồn vốn; quy định cũ (Nghị định 175/2024) gắn thêm điều kiện dự án từ nhóm B trở lên.
• Nộp dữ liệu BIM khi trình thẩm định: ngoài hồ sơ thông thường, chủ đầu tư nộp dữ liệu BIM của công trình; hồ sơ điện tử dùng định dạng có cấu trúc, có hệ tọa độ.
• Ngưỡng báo cáo kinh tế – kỹ thuật nâng lên 40 tỷ đồng (Nghị định 175/2024 là 20 tỷ đồng), tính theo tổng mức đầu tư không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Dự án chỉ cần lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.
• Thẩm quyền cấp phép: Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ; Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế cấp phép trong khu; Sở Xây dựng cấp phép các công trình còn lại.
• Minh bạch giấy phép: giấy phép xây dựng phải được công khai trên trang thông tin điện tử của cơ quan cấp phép tối thiểu 12 tháng; thời hạn khởi công không quá 12 tháng. Cả hai mốc tính từ ngày cấp hoặc gia hạn giấy phép.

04Luật Đầu tư 2025 và Luật sửa đổi 2026

Luật Đầu tư 2025 (143/2025/QH15) có hiệu lực từ 01/3/2026, thay Luật Đầu tư 2020. Các điểm mới liên quan trực tiếp đến dự án xây dựng:

• Cắt giảm 38 ngành nghề kinh doanh có điều kiện và điều chỉnh phạm vi 20 ngành nghề.
• Điều 24 liệt kê cụ thể 20 loại dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Bỏ hai trường hợp phải chấp thuận điều chỉnh chủ trương, trong đó có trường hợp thay đổi tổng vốn từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án.
• Thủ tục đầu tư đặc biệt (Điều 28) cho dự án tại khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu được luật quy định.
• Nhà đầu tư nước ngoài được thành lập doanh nghiệp trước khi có dự án, nếu đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường.

Luật sửa đổi Luật Đầu tư (24/2026/QH16) thông qua ngày 24/8/2026, hiệu lực từ 01/3/2027, thay danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện và sửa quy định về chứng chỉ hành nghề xây dựng trong Luật Xây dựng 2025.

05Quy hoạch đô thị và nông thôn: điểm mới đáng chú ý

• Luật 144/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) sửa Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn để phù hợp chính quyền địa phương hai cấp.
• Nghị định 34/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 22/01/2026) hạ mật độ dân số tối thiểu từ 500 xuống 300 người/km² khi lập quy hoạch chung cho nhiều phường liền kề hoặc phường kết hợp xã, kèm điều kiện diện tích từ 50 km² và ít nhất 30% lao động phi nông nghiệp.
• Quy hoạch chi tiết khu chức năng không còn ngưỡng dưới 200 ha; quy mô do cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xác định.
• Lô đất dự án nhỏ (dưới 2 ha với chung cư; dưới 10 ha với nhà máy, cơ sở giáo dục, hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến; dưới 5 ha với trường hợp khác), đã có quy hoạch phân khu và do một chủ đầu tư thực hiện được lập "quy hoạch tổng mặt bằng" theo quy trình rút gọn, không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.
• Hồ sơ quy hoạch phải gửi qua hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng và có cơ sở dữ liệu GIS theo Thông tư 16/2025/TT-BXD.

06Bảng so sánh nhanh: trước và từ 01/7/2026

So sánh quy định trước và sau ngày 01/7/2026

07Chủ đầu tư nên làm gì ngay

1. Rà soát dự án đang chuẩn bị theo điều khoản chuyển tiếp tại Điều 95 Luật Xây dựng 2025.
2. Xác định lại dự án thuộc diện lập báo cáo nghiên cứu khả thi hay báo cáo kinh tế – kỹ thuật theo ngưỡng mới.
3. Kiểm tra công trình có phải áp dụng BIM không và đưa chi phí BIM vào dự toán.
4. Tra cứu thông tin quy hoạch trước khi xác định công trình được miễn phép hay phải xin phép.
5. Chuẩn hóa hồ sơ số: bản vẽ, mô hình BIM, dữ liệu GIS theo hệ tọa độ VN-2000.

Bình Đại Phát sẽ lần lượt đăng hướng dẫn chi tiết cho từng dịch vụ: lập quy hoạch 1/500, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế – kỹ thuật, xin phép xây dựng 2026, triển khai BIM và lập file GIS quy hoạch. Xem thêm các bài đã có: quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng, quy hoạch tổng mặt bằng cho nhà xưởng, BIM là gì và Phụ lục II Thông tư 16/2025 về dữ liệu GIS.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật đến tháng 11/2026. Khi áp dụng cho dự án cụ thể, vui lòng đối chiếu văn bản gốc.