Dịch vụ xin phép xây dựng 2026: miễn phép hay phải xin, hồ sơ và thủ tục mới
Dịch vụ xin phép xây dựng 2026: miễn phép hay phải xin, hồ sơ và thủ tục mới
01Công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?
Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình được miễn phép, áp dụng từ 01/01/2026. Các nhóm thường gặp:
- Công trình thuộc dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc báo cáo điều chỉnh) đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và được phê duyệt.
- Công trình cấp IV; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không thuộc: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
- Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, khi không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng và đáp ứng các điều kiện khác tại điểm h khoản 2 Điều 43.
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm; công trình tại khu vực đất quốc phòng, an ninh; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động và một số công trình theo tuyến, công trình đặc thù khác.
02Điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới
Theo Luật Xây dựng 2025 và Điều 50 Nghị định 217/2026, công trình được cấp phép khi:
- Phù hợp mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ hợp pháp về đất.
- Thiết kế phù hợp quy hoạch được duyệt tại vị trí.
- Bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, môi trường, phòng cháy chữa cháy; tuân thủ hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, di tích và khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại.
- Thiết kế xây dựng đã được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định (nhà ở riêng lẻ theo quy định về quản lý chất lượng công trình).
- Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế; công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy phải được thẩm tra nội dung này.
- Hồ sơ đúng thành phần cho từng loại công trình.
Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời và giấy phép xây dựng có thời hạn có điều kiện và hồ sơ riêng. Với giấy phép có thời hạn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại của công trình (Điều 52 Nghị định 217/2026).
03Ai cấp phép? Bao lâu có kết quả?
Hồ sơ nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố khách quan, đột xuất mới nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính công ích. Theo Điều 54 Nghị định 217/2026, tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ: nhà ở riêng lẻ 07 ngày làm việc; công trình khác 10 ngày làm việc khi cấp mới, di dời, cấp có thời hạn và 09 ngày làm việc khi điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo; gia hạn, cấp lại 05 ngày làm việc. Trước đây là 15 ngày với nhà ở riêng lẻ và 20 ngày với công trình khác.
Sau khi được cấp, giấy phép được công khai trên trang thông tin điện tử của cơ quan cấp phép tối thiểu 12 tháng; công trình phải khởi công trong vòng 12 tháng. Cả hai mốc tính từ ngày cấp hoặc gia hạn giấy phép; quá hạn khởi công thì làm thủ tục gia hạn.
04Dịch vụ xin phép xây dựng tại Bình Đại Phát
- Kiểm tra miễn phép hay phải xin: tra cứu thông tin quy hoạch, kiến trúc tại thửa đất, cấp công trình, diện tích sàn.
- Lập hồ sơ thiết kế xin phép hoặc hồ sơ thông báo khởi công; phối hợp thẩm tra an toàn và phòng cháy chữa cháy khi cần.
- Nộp trực tuyến và theo dõi hồ sơ, giải trình, bổ sung theo yêu cầu của cơ quan cấp phép.
- Nhận giấy phép và hỗ trợ sau cấp phép: thông báo khởi công, điều chỉnh, gia hạn giấy phép.
Bình Đại Phát nhận hồ sơ nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, nhà kho trong và ngoài khu công nghiệp, và giấy phép có thời hạn.
Xem thêm: quy trình xin phép nhà xưởng, xin phép nhà xưởng trong khu công nghiệp và điểm mới Luật Xây dựng 2025.
Câu hỏi thường gặp
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật đến tháng 11/2026. Khi áp dụng cho dự án cụ thể, vui lòng đối chiếu văn bản gốc.
Dịch vụ khác
Dịch Vụ Xin Giấy Phép Xây Dựng Uy Tín, Nhanh Gọn, Giá Cực Tốt, Làm Tận Tâm. Đảm Bảo Chi Phí Tốt Nhất HCM, Thủ Tục Nhanh Gọn Trong 3 Đến 4 Ngày Làm Việc. Trên 10 Năm Kinh Nghiệm. Cam Kết Đúng Hẹn. Không Phát Sinh Chi Phí. Tư Vấn Trực Tiếp 24/7
Từ 01/7/2026, thông báo khởi công là một điều kiện khởi công theo Luật Xây dựng 2025. Công trình miễn phép còn phải gửi kèm hồ sơ, còn nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì không phải gửi.
Đất nằm trong quy hoạch nhưng Nhà nước chưa thu hồi vẫn có thể được xây nhà bằng giấy phép xây dựng có thời hạn. Bài viết tóm tắt điều kiện, hồ sơ và những gì xảy ra khi công trình hết thời hạn tồn tại.
Nhà cấp 4 không tự động được miễn giấy phép. Theo Luật Xây dựng 2025, yếu tố quyết định là vị trí thửa đất: nằm trong các khu vực quy hoạch, kiến trúc mà luật liệt kê thì vẫn phải xin phép.
Sửa nhà bên trong, không đụng kết cấu chịu lực và không đổi công năng thường được miễn giấy phép. Đập tường chịu lực, đổi công năng hay sửa mặt tiền ở tuyến phố có quản lý kiến trúc thì phải xin phép trước.
Tra cứu thông tin quy hoạch là bước nên làm đầu tiên khi định xây nhà. Kết quả tra cứu quyết định nhà được miễn phép hay phải xin phép, được xây bao nhiêu tầng, lùi bao nhiêu và đất có dính quy hoạch hay không.
Nhà ở nông thôn không còn được miễn phép theo một nhóm riêng. Từ 2026, nhà ở xã cũng xét chung theo quy mô và vị trí: nằm trong khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã thì vẫn phải xin giấy phép.
