Xin phép sửa chữa, cải tạo nhà ở 2026: khi nào cần, hồ sơ gì

01Sửa chữa, cải tạo nào được miễn giấy phép

Điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép cho hai nhóm việc:

• Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình.
• Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cả hai nhóm chỉ được miễn khi đồng thời đáp ứng các điều kiện:

1. Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
2. Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
3. Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Thiếu một điều kiện là không còn thuộc diện miễn phép theo điểm h. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, sửa chữa được miễn phép cũng không phải gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43). Một số xã vẫn hướng dẫn gửi thông báo, nên hỏi trước Ủy ban nhân dân xã nơi có nhà.

02Khi nào phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo

So sánh hạng mục sửa nhà được miễn phép và phải xin phép

Đối chiếu ngược điều kiện của điểm h, các tình huống sau thường phải xin phép:

Với trường hợp nâng tầng, cơi nới, cần xét quy mô sau cải tạo theo điểm g khoản 2 Điều 43 (nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng sàn dưới 500 m², ngoài các khu vực luật liệt kê). Cách xét này được giải thích trong bài xây nhà cấp 4 có phải xin phép. Nên hỏi cơ quan cấp phép trước khi thiết kế.

Với chuyển đổi công năng, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (Chương V) yêu cầu thiết kế và thi công phù hợp công năng mới, đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng và pháp luật về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.

03Điều kiện cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo

Điều 51 Nghị định 217/2026/NĐ-CP dẫn chiếu điều kiện của giấy phép xây dựng mới tại Điều 50, với một điểm khác quan trọng:

• Sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô và chức năng hiện hữu: chỉ cần đáp ứng khoản 1, 3, 4 Điều 50. Tức là phù hợp mục đích sử dụng đất, bảo đảm an toàn kết cấu, môi trường, phòng cháy, và thiết kế được lập đúng quy định. Không phải xét điều kiện phù hợp quy hoạch.
• Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi quy mô hoặc chức năng: phải đáp ứng đủ khoản 1, 2, 3, 4 Điều 50, gồm cả điều kiện phù hợp quy hoạch.

Điểm này có lợi cho nhà cũ nằm ở khu vực quy hoạch đã thay đổi. Nếu chỉ sửa để ở an toàn hơn mà giữ nguyên quy mô, công năng, hồ sơ không bị vướng tiêu chí quy hoạch mới. Trường hợp đất thuộc quy hoạch chưa thực hiện, có thể xem thêm giấy phép xây dựng có thời hạn cho sửa chữa, cải tạo.

04Hồ sơ xin phép sửa chữa, cải tạo nhà ở

Thành phần hồ sơ xin phép sửa chữa cải tạo nhà ở

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 61 Nghị định 217/2026, hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép theo Mẫu số 01 Phụ lục II của nghị định.
2. Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55.
3. Bản vẽ hiện trạng các bộ phận dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định, tỷ lệ tương ứng với bản vẽ thiết kế trong hồ sơ.
4. Ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, kích thước tối thiểu 10 x 15 cm.
5. Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo theo Điều 57 của nghị định. Với nhà ở, thường gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt phần sửa chữa, giải pháp kết cấu và gia cường nếu có.

Nếu thuộc diện phải có kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy hoặc thẩm tra thiết kế, cần nộp kèm. Theo Nghị định 207/2026, chủ nhà chỉ tự thiết kế khi nhà dưới 3 tầng, không tầng hầm, tổng sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m. Trường hợp khác cần tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế.

05Nộp ở đâu, bao lâu có kết quả và lưu ý khi thi công

Thời hạn cấp giấy phép sửa chữa cải tạo và thời hạn khởi công

Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép cho nhà ở riêng lẻ trên địa bàn. Theo Điều 54 Nghị định 217/2026, thời hạn giải quyết tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ là:

• 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ.
• 09 ngày làm việc với công trình khác khi sửa chữa, cải tạo.

Thời hạn khởi công ghi trên giấy phép không quá 12 tháng kể từ ngày cấp (khoản 10 Điều 49 Nghị định 217/2026). Khi thi công, chủ nhà lắp biển báo công trình, tổ chức giám sát và chịu trách nhiệm an toàn cho nhà liền kề (Nghị định 207/2026).

Sửa chữa nhà phố cũ thường phát sinh rủi ro ở kết cấu. Trước khi đục phá, nên có kỹ sư kiểm tra hiện trạng móng, cột, dầm, sàn và lập phương án gia cường. Thông tin về thủ tục cấp phép nói chung có trong bài xin phép xây dựng 2026. Nếu cần bản vẽ cải tạo, xem dịch vụ thiết kế nhà phố, biệt thự.

06Sửa nhà không phép hoặc sai phép bị xử lý thế nào

Từ 26/8/2026, xử phạt thực hiện theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Với nhà ở riêng lẻ:

• Thi công sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo: phạt 15–20 triệu đồng (Điều 25).
• Thi công khi chưa có giấy phép trong trường hợp phải có: phạt 60–80 triệu đồng (Điều 25).

Các mức trên áp dụng cho tổ chức; cá nhân vi phạm bị phạt bằng một nửa (7,5–10 triệu và 30–40 triệu đồng). Ngoài tiền phạt, chủ nhà có thể bị buộc làm thủ tục cấp phép hoặc phá dỡ phần vi phạm nếu không đủ điều kiện cấp phép.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.