Thông báo khởi công xây dựng 2026: ai phải gửi, hồ sơ, thời hạn

01Thông báo khởi công dựa trên những quy định nào

Có ba văn bản cần đọc cùng nhau:

• Điều 48 Luật Xây dựng 2025 liệt kê điều kiện khởi công. Điểm đ khoản 1 yêu cầu chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công bằng văn bản hoặc trực tuyến đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
• Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định riêng cho công trình được miễn giấy phép: nhóm nào chỉ gửi thông báo, nhóm nào phải gửi kèm hồ sơ.
• Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP (quản lý chất lượng, thi công và bảo trì) hướng dẫn cách gửi và dẫn chiếu mẫu thông báo tại Phụ lục V.

Theo khoản 1 Điều 47 Luật Xây dựng 2025, quản lý trật tự xây dựng bắt đầu từ khi tiếp nhận thông báo khởi công đến khi công trình được nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

02Công trình nào phải gửi, công trình nào không

Bảng xác định công trình phải gửi thông báo khởi công xây dựng

Điều kiện khởi công chung gồm: có mặt bằng xây dựng, có giấy phép (nếu thuộc diện phải có), có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, đã ký hợp đồng với nhà thầu và đã gửi thông báo khởi công. Vì vậy, có giấy phép rồi vẫn phải gửi thông báo.

Trong 8 nhóm miễn phép tại khoản 2 Điều 43, các nhóm hay gặp là:

• Nhóm e: công trình thuộc dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và được phê duyệt.
• Nhóm g: công trình cấp IV; nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², không nằm trong các khu vực quy hoạch, kiến trúc mà luật liệt kê.
• Nhóm h: sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực.

Ví dụ: một doanh nghiệp xây nhà kho cấp IV được miễn phép theo nhóm g vẫn phải gửi thông báo kèm hồ sơ. Một gia đình xây nhà 3 tầng được miễn phép thì không phải gửi.

03Hồ sơ gửi kèm thông báo khởi công

Với công trình miễn phép nhóm a, d, đ, e, g, h, hồ sơ kèm theo "tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng", trừ đơn đề nghị. Đối chiếu Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ cho công trình không theo tuyến thường gồm:

1. Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026.
2. Quyết định phê duyệt dự án (với công trình thuộc dự án).
3. Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế, nếu có.
4. Kết quả thủ tục phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, nếu có yêu cầu.
5. Kết quả thủ tục bảo vệ môi trường, văn bản ý kiến cơ quan văn hóa cấp tỉnh, nếu có yêu cầu.
6. Bộ bản vẽ: tổng mặt bằng và mặt bằng định vị công trình trên lô đất; mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt kiến trúc chủ yếu; mặt bằng, mặt cắt móng; bản vẽ giải pháp kết cấu chính; mặt bằng đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài.

Hồ sơ này không được "duyệt" như giấy phép, nhưng là căn cứ kiểm tra trật tự xây dựng sau này. Theo Điều 67 Nghị định 217/2026, công trình miễn phép được kiểm tra điều kiện miễn phép, sự tuân thủ quy hoạch và sự phù hợp với nội dung chủ yếu, thông số chính của thiết kế trong báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định.

04Gửi ở đâu, bằng cách nào và khi nào

Ba mốc thời gian cần nhớ khi khởi công xây dựng

Nơi nhận. Thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương nơi có công trình. Nơi tiếp nhận cụ thể có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố, nên cần hỏi trước Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc Sở Xây dựng nơi có công trình.

Cách gửi. Theo Điều 12 Nghị định 207/2026, thông báo gửi trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến, theo mẫu tại Phụ lục V. Cơ quan tiếp nhận cập nhật dữ liệu cần thiết vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.

Thời điểm. Luật Xây dựng 2025 yêu cầu thông báo phải được gửi trước khi khởi công. Trong các văn bản chúng tôi đã đối chiếu, không có số ngày cố định. Trước đây, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) yêu cầu gửi trước ít nhất 03 ngày làm việc. Thực tế, nên gửi sớm vài ngày trước khi động thổ và lưu biên nhận hoặc mã hồ sơ trực tuyến.

Với công trình có giấy phép, cần nhớ thêm thời hạn khởi công theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP: không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn giấy phép. Quá hạn thì phải làm thủ tục gia hạn trước, sau đó mới gửi thông báo khởi công.

05Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình: không gửi thông báo nhưng vẫn phải làm gì

Khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025 quy định khởi công nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần hai điều kiện:

• Có giấy phép xây dựng, nếu nhà thuộc diện phải xin phép theo Điều 43.
• Nhà được xây trên đất ở hợp pháp theo pháp luật đất đai.

Không gửi thông báo không có nghĩa là không ai kiểm tra. Theo Điều 10 Nghị định 207/2026, chủ nhà phải lắp biển báo công trình tại cổng công trường, tổ chức thi công (việc thuê giám sát được khuyến khích, bắt buộc với một số trường hợp) và chịu trách nhiệm về an toàn cho nhà mình, nhà lân cận và môi trường xung quanh. Nhà miễn phép vẫn phải đúng quy hoạch, quy chuẩn và chịu kiểm tra trật tự xây dựng của chính quyền cấp xã.

Lưu ý: nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp xây nhà ở riêng lẻ, ngoại lệ dành cho hộ gia đình, cá nhân không áp dụng.

06Rủi ro khi khởi công chưa đủ điều kiện và cách chuẩn bị

Các bước chuẩn bị gửi thông báo khởi công xây dựng

Khởi công khi chưa đủ điều kiện, trong đó có việc chưa gửi thông báo, có thể bị yêu cầu dừng thi công và xử phạt vi phạm hành chính. Từ 26/8/2026, việc xử phạt trong lĩnh vực xây dựng thực hiện theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt cụ thể cần đối chiếu đúng điều khoản của nghị định này tại thời điểm vi phạm.

Để khởi công suôn sẻ, nên đi theo thứ tự:

1. Xác định công trình có giấy phép, miễn phép (nhóm nào) hay là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình.
2. Kiểm tra giấy tờ đất và thông tin quy hoạch tại thửa đất.
3. Hoàn thiện bản vẽ, kết quả thẩm tra, thủ tục phòng cháy, chữa cháy nếu có yêu cầu.
4. Hỏi nơi tiếp nhận, gửi thông báo theo mẫu Phụ lục V.
5. Lắp biển báo, ký hợp đồng, bàn giao mặt bằng rồi mới khởi công.

Chưa chắc công trình có được miễn phép không, xem bài xin phép xây dựng 2026 và các trường hợp miễn phép. Tổng quan luật mới có trong bài điểm mới Luật Xây dựng 2025. Nhà phố, biệt thự cần giấy phép, tham khảo dịch vụ xin phép xây dựng nhà phố, biệt thự.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.