Dịch vụ lập quy hoạch 1/500 và quy hoạch tổng mặt bằng theo quy định mới

Lập quy hoạch 1/500 là bước bắt buộc với phần lớn dự án khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp hay khu chức năng, trước khi lập dự án và xin phép xây dựng. Từ 01/7/2025, việc này thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (47/2024/QH15), đã được sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15 và hướng dẫn bởi Nghị định 178/2025/NĐ-CP, Nghị định 34/2026/NĐ-CP. Bài viết giúp chủ đầu tư xác định đúng loại quy hoạch cần lập, quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị.

1/500

tỷ lệ bản vẽ quy hoạch chi tiết

< 2 ha

chung cư được lập tổng mặt bằng

< 10 ha

nhà máy, trường học, hạ tầng kỹ thuật

15 ngày

thời hạn chấp thuận tổng mặt bằng

Nội dung chính

01Quy hoạch 1/500 là gì?

02Các loại quy hoạch 1/500 và hình thức tương đương

03Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500

04Thẩm quyền phê duyệt sau khi bỏ cấp huyện

05Hồ sơ khách hàng cần chuẩn bị

06Bình Đại Phát làm gì trong dịch vụ này

?Câu hỏi thường gặp

01Quy hoạch 1/500 là gì?

"Quy hoạch 1/500" là cách gọi quen thuộc của quy hoạch chi tiết, vì bản vẽ được thể hiện ở tỷ lệ 1/500. Đây là cấp quy hoạch chi tiết nhất, nằm dưới quy hoạch chung và quy hoạch phân khu (quy hoạch phân khu lập ở tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000 theo Thông tư 16/2025/TT-BXD).

Đồ án quy hoạch chi tiết xác định cho từng lô đất:

Chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao.
Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng.
Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Quy định quản lý theo đồ án: chiều cao công trình, cốt sàn tầng một, hình thức kiến trúc, hàng rào, vật liệu.

Quy hoạch chi tiết được duyệt là căn cứ để lập dự án, giao đất, cho thuê đất và cấp phép xây dựng.

02Các loại quy hoạch 1/500 và hình thức tương đương

So sánh quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng mặt bằng

Loại	Áp dụng khi	Điểm cần biết
Quy hoạch chi tiết đô thị	Khu vực thuộc quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chung đã phê duyệt theo tiêu chí Chính phủ quy định; cụm công nghiệp; khu vực đấu giá quyền sử dụng đất	Thông thường phải lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ trước; một số khu chức năng đã có quy hoạch chung hoặc phân khu được bỏ bước này
Quy hoạch chi tiết khu chức năng	Khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu nghiên cứu – đào tạo, thể thao…	Từ NĐ 34/2026 không còn ngưỡng dưới 200 ha; quy mô do cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xác định
Quy hoạch tổng mặt bằng	Lô đất dưới 2 ha (chung cư), dưới 10 ha (nhà máy, cơ sở giáo dục, hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến) hoặc dưới 5 ha (trường hợp khác), đã có quy hoạch phân khu, do một chủ đầu tư thực hiện (khoản 3 Điều 10 NĐ 178/2025)	Không lập nhiệm vụ, không thẩm định; được chấp thuận bằng văn bản trong không quá 15 ngày (Điều 9, 10 NĐ 178/2025)
Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết	Đồ án đã duyệt cần thay đổi chỉ tiêu, ranh giới, chức năng một số lô	Không được làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới, giải pháp quy hoạch chính; không gây quá tải hạ tầng; không phải lập nhiệm vụ
Thiết kế đô thị riêng	Ô phố, tuyến đường trong khu đô thị đã ổn định chức năng sử dụng đất, được định hướng bảo tồn hoặc hạn chế phát triển, đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung	Không lập quy hoạch chi tiết mà lập thiết kế đô thị

Với nhà xưởng, kho bãi hay công trình dịch vụ trên một lô đất nhỏ, quy hoạch tổng mặt bằng thường là lựa chọn nhanh nhất: lập trong giai đoạn chuẩn bị dự án và được cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết (hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền) chấp thuận bằng văn bản trong không quá 15 ngày.

LƯU ÝQuy hoạch tổng mặt bằng chỉ áp dụng khi lô đất đáp ứng đồng thời ba điều kiện: quy mô dưới ngưỡng, đã có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung) và do một chủ đầu tư thực hiện.

03Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500

Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng mặt bằng

Thu thập thông tin và khảo sát: thông tin quy hoạch cấp trên, hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500 theo hệ tọa độ VN-2000.
Lập nhiệm vụ quy hoạch: phạm vi, quy mô, mục tiêu, chỉ tiêu dự kiến. Quy hoạch tổng mặt bằng bỏ qua bước này.
Thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ tại cấp có thẩm quyền.
Lập đồ án: bản vẽ, thuyết minh, dự thảo quy định quản lý và cơ sở dữ liệu GIS theo Thông tư 16/2025/TT-BXD.
Lấy ý kiến cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư có liên quan.
Thẩm định, phê duyệt đồ án (hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng); hồ sơ gửi qua hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
Công bố quy hoạch và cắm mốc ngoài thực địa.

Thời gian thực hiện phụ thuộc quy mô, số vòng lấy ý kiến và thời gian xử lý của cơ quan nhà nước; Bình Đại Phát lập tiến độ cụ thể sau khi khảo sát hồ sơ.

04Thẩm quyền phê duyệt sau khi bỏ cấp huyện

Từ khi vận hành chính quyền địa phương hai cấp, thẩm quyền được phân định lại. Quy hoạch chi tiết liên quan từ hai xã, phường trở lên, khu vực có ý nghĩa quan trọng, hoặc khi cấp xã không đủ năng lực thì thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Ban quản lý khu phê duyệt quy hoạch cho khu chức năng được giao quản lý. Các trường hợp còn lại do Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt.

CHI PHÍKhi nhà đầu tư là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, nhà đầu tư tự phê duyệt dự toán chi phí lập nhiệm vụ và đồ án.

05Hồ sơ khách hàng cần chuẩn bị

Giấy tờ về đất hoặc văn bản giao, cho thuê đất; ranh giới khu đất.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư (nếu có).
Thông tin quy hoạch chung, quy hoạch phân khu tại vị trí.
Bản đồ địa hình hiện có (nếu chưa có, Bình Đại Phát tổ chức đo vẽ).
Ý tưởng sử dụng đất, quy mô công suất dự kiến.

06Bình Đại Phát làm gì trong dịch vụ này

Tư vấn chọn đúng hình thức: quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng hay điều chỉnh cục bộ.
Lập nhiệm vụ, đồ án, quy định quản lý và dự toán chi phí theo Thông tư 17/2025/TT-BXD.
Lập cơ sở dữ liệu GIS và mô hình 3D minh họa không gian, sẵn sàng cho bước lập dự án và BIM.
Đại diện làm việc với cơ quan thẩm định, giải trình và hoàn thiện hồ sơ.

Xem thêm: quy hoạch tổng mặt bằng cho nhà xưởng, hồ sơ và thủ tục chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng nhà xưởng, Thông tư 43/2025 và 16/2025, dữ liệu GIS theo Phụ lục II Thông tư 16/2025, xin phép xây dựng 2026 và điểm mới Luật Xây dựng 2025.

Câu hỏi thường gặp

Lô đất được lập quy hoạch tổng mặt bằng: dưới 2 ha, 10 ha hoặc 5 ha tùy loại

?Khi nào được lập quy hoạch tổng mặt bằng thay cho quy hoạch chi tiết?

Khi lô đất đáp ứng đồng thời ba điều kiện tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP (đã sửa bởi Nghị định 34/2026): quy mô dưới 2 ha với dự án nhà ở chung cư, dưới 10 ha với nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đào tạo, công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến, dưới 5 ha với trường hợp còn lại; nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được duyệt (hoặc quy hoạch chung, nếu không yêu cầu lập quy hoạch phân khu); do một chủ đầu tư thực hiện hoặc do cơ quan nhà nước được giao lập. Bình Đại Phát kiểm tra miễn phí điều kiện này khi bạn gửi vị trí và giấy tờ đất.

?Nhà đầu tư có được tự tổ chức lập quy hoạch chi tiết không?

Có. Nhà đầu tư đã được lựa chọn theo pháp luật về đầu tư được tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết tại khu vực thực hiện dự án, và thuê đơn vị tư vấn để lập.

?Hồ sơ quy hoạch có bắt buộc nộp file GIS không?

Có. Theo Thông tư 16/2025/TT-BXD, hồ sơ điện tử gồm cơ sở dữ liệu số cơ bản, số pháp lý và GIS chuyển đổi từ dữ liệu gốc, xây dựng đồng thời trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt. Hồ sơ gửi qua hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.

Nhận tư vấn quy hoạch

Gửi vị trí khu đất và ý tưởng đầu tư qua Zalo 0909 663 179, Bình Đại Phát sẽ đề xuất hình thức quy hoạch phù hợp và báo giá.

Gọi 0909 663 179 Nhắn Zalo

Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật đến tháng 11/2026. Khi áp dụng cho dự án cụ thể, vui lòng đối chiếu văn bản gốc.