Dịch vụ lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng 2025

01Khi nào phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi?

Những con số cần nhớ khi lập dự án đầu tư xây dựng 2026

Theo khoản 1 Điều 23 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật làm cơ sở trình thẩm định, phê duyệt dự án. Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nhà ở riêng lẻ không phải lập hai loại báo cáo này (khoản 3 Điều 23).

Dự án không thuộc diện chỉ cần báo cáo kinh tế – kỹ thuật thì phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, diện chỉ cần báo cáo kinh tế – kỹ thuật gồm dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng (không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất), cùng một số nhóm khác như dự án tôn giáo, dự án sửa chữa, bảo trì quy mô nhóm C. Người quyết định đầu tư vẫn có thể yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho các dự án này.

Dự án nay được phân theo hình thức đầu tư (khoản 1 Điều 17 Luật Xây dựng 2025): dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án sử dụng chi thường xuyên hoặc vốn ngân sách nhà nước khác; và dự án đầu tư kinh doanh. Hình thức quyết định cơ quan thẩm định và các nội dung về chi phí phải kiểm soát.

02Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi

Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

Báo cáo gồm phần thuyết minh và thiết kế xây dựng (khoản 1 Điều 24 Luật Xây dựng 2025).

Phần thuyết minh thường gồm:

• Sự cần thiết, mục tiêu, địa điểm, diện tích sử dụng đất, quy mô, công suất.
• Phương án công nghệ, kiến trúc, kết cấu, hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy.
• Đánh giá tác động môi trường (nếu dự án thuộc diện phải lập báo cáo riêng, thuyết minh nêu kết quả).
• Tổng mức đầu tư, nguồn vốn, tiến độ, phân kỳ đầu tư (nếu có).
• Hiệu quả kinh tế – xã hội, khả năng thu hồi vốn; hình thức quản lý dự án.

Phần thiết kế là thiết kế cơ sở. Điểm mới: theo yêu cầu của dự án, người quyết định đầu tư được quyết định dùng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay cho thiết kế cơ sở (khoản 3, 4 Điều 24).

Dữ liệu BIM: công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM kể từ khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi, không giới hạn theo nguồn vốn. Ngoài hồ sơ trình thẩm định, chủ đầu tư nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng (Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP).

03Thẩm tra, thẩm định: thay đổi quan trọng

• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định sự phù hợp của thiết kế với quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật khu vực, việc tuân thủ quy chuẩn, áp dụng tiêu chuẩn, an toàn xây dựng và giải pháp phòng cháy chữa cháy; với dự án đầu tư công và PPP còn thẩm định việc tuân thủ quy định về quản lý chi phí (khoản 4 Điều 27 Luật Xây dựng 2025).
• Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế; công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy phải được thẩm tra nội dung này. Kết quả thẩm tra là cơ sở cho việc thẩm định (khoản 5 Điều 26).
• Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư tự thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai; cơ quan chuyên môn không thẩm định bước này, nhưng công trình thuộc diện nêu trên vẫn phải được thẩm tra (Điều 29). Chất lượng báo cáo nghiên cứu khả thi vì thế càng quyết định rủi ro về sau.
• Công trình thuộc dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và được phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng (điểm e khoản 2 Điều 43); trước khi khởi công, chủ đầu tư gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ theo quy định.

04Quy trình thực hiện tại Bình Đại Phát

Trình tự từ chủ trương đầu tư đến khởi công theo Luật Xây dựng 2025

1. Tiếp nhận và rà soát pháp lý: chủ trương đầu tư, đất đai, quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng.
2. Khảo sát xây dựng: địa hình, địa chất phục vụ thiết kế cơ sở.
3. Lập thiết kế cơ sở và mô hình BIM (kiến trúc, kết cấu, cơ điện) đồng bộ từ đầu.
4. Lập thuyết minh và tổng mức đầu tư; tổng mức đầu tư xác định theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
5. Phối hợp thẩm tra an toàn công trình và phòng cháy chữa cháy khi thuộc diện phải thẩm tra.
6. Nộp hồ sơ thẩm định, giải trình và hoàn thiện đến khi có kết quả thẩm định, quyết định phê duyệt dự án.

Chi phí lập báo cáo được xác định theo định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng tại Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD và quy mô cụ thể của dự án.

05Vì sao nên làm báo cáo và BIM cùng một đơn vị

Khi thiết kế cơ sở và mô hình BIM do cùng một đội lập, số liệu khối lượng, bản vẽ và dữ liệu nộp cơ quan chuyên môn khớp nhau, giảm vòng giải trình. Bình Đại Phát cung cấp cả dịch vụ BIM và đã triển khai BIM cho dự án sản xuất tại Khu Công nghệ cao TP.HCM.

Xem thêm: hướng dẫn hồ sơ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, triển khai model BIM theo Nghị định 217/2026 và điểm mới Luật Xây dựng 2025. Dự án quy mô nhỏ có thể chỉ cần báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.