Thiết kế nhà phố 5x20: bố trí công năng hợp lý

01Kiểm tra lô 5x20 được xây bao nhiêu trước khi vẽ

Phương án đẹp mà vượt chỉ tiêu quy hoạch sẽ phải vẽ lại. Ba nhóm thông tin cần có trước buổi làm việc với kiến trúc sư:

• Mật độ xây dựng: theo QCVN 01:2021/BXD, lô nhà ở riêng lẻ 100 m² có mật độ xây dựng thuần tối đa 90%. Quy hoạch chi tiết hoặc quy chế quản lý kiến trúc của khu vực có thể quy định chặt hơn. Quy chuẩn này áp dụng đến hết 31/12/2026; từ 01/01/2027, QCVN 01:2026/BXD ban hành kèm Thông tư 46/2026/TT-BXD thay thế, khi đó cần đối chiếu lại chỉ tiêu mật độ.
• Tầng cao, khoảng lùi, ban công: theo quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị của tuyến phố. Cách lấy thông tin có trong bài tra cứu thông tin quy hoạch thửa đất.
• Giấy phép xây dựng: nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn phép nếu không nằm trong các khu vực mà điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 loại trừ (áp dụng từ 01/01/2026), như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị xác định trong quy hoạch chung hay khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Phần lớn lô phố trong đô thị thuộc các khu vực này, nên vẫn phải xin phép.

Ai được thiết kế cũng có quy định. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026), chủ nhà chỉ được tự tổ chức thiết kế khi nhà đồng thời dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m. Một căn 5x20 từ 3 tầng trở lên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế. Bộ bản vẽ nộp xin phép được liệt kê trong bài hồ sơ thiết kế nhà phố để xin phép.

02Đặt cầu thang và giếng trời: quyết định đầu tiên

So sánh thang giữa nhà và thang cuối nhà

Với nhà sâu 20 m, khoảng giữa nhà là nơi thiếu sáng nhất. Vị trí cầu thang gần như quyết định vị trí giếng trời, nên hai thứ này đi cùng nhau.

Giếng trời không bắt buộc phải lớn. Điều quan trọng là có đường cho gió đi lên: lỗ mở ở mái hoặc ô thoáng trên cao, kết hợp cửa sổ phía sau nhà. Giếng trời kín mái kính mà không có lỗ thoát khí thường làm nóng nhà hơn.

03Gợi ý công năng từng tầng cho nhà 5x20

Công năng gợi ý cho nhà phố 5x20

Không có mặt bằng mẫu dùng chung cho mọi gia đình. Bảng dưới là cách sắp xếp hay gặp cho nhà một trệt, hai lầu, sân thượng:

Nếu cha mẹ lớn tuổi ở cùng, nên dành một phòng ngủ ở tầng trệt hoặc lầu 1. Nếu dự định lắp thang máy về sau, chừa sẵn vị trí hố thang ngay trong phương án đầu. Thêm thang máy vào nhà đã xây thường phải đục sàn và gia cố kết cấu.

04Ánh sáng, thông gió và kỹ thuật cho nhà ống

5 nguyên tắc lấy sáng, thông gió nhà ống

Nhà 5x20 kín hai bên nên phải lấy sáng theo chiều đứng và theo hai đầu nhà. Một số nguyên tắc đơn giản:

1. Mở cửa sổ lớn ở mặt tiền và mặt sau nhà, kết hợp lam che nắng theo hướng.
2. Giữ một trục thông gió xuyên suốt từ cửa trước, qua giếng trời, ra cửa sau.
3. Không để phòng ngủ hoàn toàn không có cửa sổ; nếu buộc phải đặt phòng giữa nhà, mở ra giếng trời.
4. Gom đường ống cấp thoát nước vào hộp kỹ thuật.
5. Tính trước vị trí cục nóng điều hòa, bồn nước, đường ống nước nóng, tủ điện.

Với nhà sát vách, thiết kế cũng phải tính chống thấm tường biên và khe giữa hai nhà. Đây là chỗ hay phát sinh tranh chấp hàng xóm nếu bỏ qua.

05Yếu tố nào quyết định chi phí nhà 5x20

Chi phí không chỉ phụ thuộc diện tích đất. Những yếu tố làm khối lượng thay đổi nhiều nhất:

• Số tầng và tổng diện tích sàn: yếu tố lớn nhất; tầng lửng, sân thượng có mái che đều cộng thêm sàn.
• Tầng hầm: đào sâu, chống vách, chống thấm, bảo vệ nhà bên cạnh.
• Móng: đất yếu hoặc nhà cao tầng thường phải dùng móng cọc; cần khảo sát địa chất hoặc tham khảo nhà lân cận.
• Nhà liền kề: biện pháp bảo vệ khi đào móng, ép cọc.
• Mặt tiền và vật tư hoàn thiện: kính lớn, đá ốp, lam trang trí, thiết bị vệ sinh, sàn gỗ.
• Hệ kỹ thuật: thang máy, nước nóng, điều hòa âm trần, điện năng lượng mặt trời.

Bình Đại Phát không nêu đơn giá trong bài, vì giá vật tư và nhân công thay đổi theo thời điểm. Để có con số theo phương án cụ thể, xem trang báo giá thiết kế hoặc nhắn Zalo.

06Chủ nhà nên chuẩn bị gì trước khi thiết kế

Một buổi làm việc hiệu quả cần đủ thông tin đầu vào. Chủ nhà nên chuẩn bị:

1. Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có kích thước thửa.
2. Thông tin quy hoạch hoặc chỉ giới xây dựng, nếu đã có.
3. Số người ở, độ tuổi, số phòng ngủ cần, có phòng thờ hay không.
4. Phương tiện: xe máy, ô tô, có cần chỗ sạc xe điện.
5. Nhu cầu đặc biệt: kinh doanh tầng trệt, phòng làm việc, thang máy.
6. Ảnh hiện trạng lô đất, nhà hai bên và mặt đường.
7. Mức đầu tư dự kiến, để kiến trúc sư chọn giải pháp tương xứng.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.