Thẩm tra thiết kế xây dựng từ 01/7/2026: công trình nào bắt buộc, ai thực hiện
Thẩm tra thiết kế xây dựng từ 01/7/2026: công trình nào bắt buộc, ai thực hiện
01Thẩm tra khác thẩm định ở điểm nào
Hai khái niệm này hay bị dùng lẫn. Luật Xây dựng 2025 định nghĩa riêng tại khoản 15 và khoản 16 Điều 3.
Nói ngắn gọn, thẩm tra là kết luận chuyên môn của bên tư vấn về hồ sơ. Thẩm định là bước xem xét để người có thẩm quyền ra quyết định. Với nhóm công trình bắt buộc, không có báo cáo thẩm tra thì hồ sơ thẩm định không đủ căn cứ.
02Hai nhóm công trình bắt buộc thẩm tra từ 01/7/2026
2.1. Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng
Khoản 2 Điều 3 Nghị định 217/2026/NĐ-CP xác định đây là các công trình thuộc danh mục tại Phụ lục IV của nghị định. Danh mục được xây dựng theo loại công trình và cấp công trình. Vì vậy, bước đầu tiên là xác định đúng cấp theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, có hiệu lực từ 01/7/2026.
Nhóm này còn kéo theo nghĩa vụ khác. Với dự án đầu tư kinh doanh, công trình thuộc Phụ lục IV làm dự án phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 1 Điều 32 Nghị định 217/2026).
2.2. Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy
Danh mục công trình phải thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy do pháp luật phòng cháy, chữa cháy quy định, hiện tại Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP, đã được thay thế bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/9/2026). Nhiều nhà xưởng, kho hàng và công trình công cộng nằm trong danh mục này. Khi đã thuộc diện, phần phòng cháy, chữa cháy của thiết kế phải được thẩm tra trước.
03Thẩm tra ở bước nào của dự án
Khi lập dự án. Khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025 quy định thẩm tra thiết kế xây dựng làm cơ sở thẩm định báo cáo. Điều 26 áp dụng cho cả báo cáo nghiên cứu khả thi và báo cáo kinh tế – kỹ thuật, nên dự án nhỏ cũng cần kiểm tra công trình có thuộc hai nhóm trên hay không.
Khi thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Cơ quan chuyên môn không còn thẩm định bước này; chủ đầu tư tự thẩm định, kiểm soát và phê duyệt (khoản 1 Điều 29). Khoản 3 Điều 29 yêu cầu công trình thuộc hai nhóm trên phải được thẩm tra làm cơ sở cho việc thẩm định hoặc kiểm soát thiết kế của chủ đầu tư. Theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 217/2026, chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế ngay trước khi chọn nhà thầu thi công hoặc nhà thầu EPC, EC, EP.
Khi xin giấy phép xây dựng. Với công trình phải xin phép, hồ sơ có báo cáo kết quả thẩm tra (nếu có) theo khoản 4 Điều 56 Nghị định 217/2026. Với công trình thuộc diện phải thẩm tra, cơ quan cấp phép kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo này (khoản 6 Điều 54).
04Ai được thẩm tra và chịu trách nhiệm gì
Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm tra để phục vụ việc thẩm định của mình. Cá nhân thực hiện thẩm tra phải đáp ứng điều kiện năng lực hành nghề (điểm a khoản 4 Điều 41 Nghị định 217/2026). Điều kiện năng lực và chứng chỉ hành nghề hiện do Nghị định 212/2026/NĐ-CP quy định.
Điều 36 Luật Xây dựng 2025 quy định quyền, nghĩa vụ của nhà thầu tư vấn thẩm tra:
- Được yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị lập thiết kế cung cấp, giải trình thông tin cần cho thẩm tra.
- Được bảo lưu kết quả và từ chối yêu cầu làm sai lệch kết quả thẩm tra.
- Phải thẩm tra theo phạm vi tại hợp đồng và giải trình kết quả để phục vụ thẩm định.
- Chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác, trung thực của báo cáo; bồi thường nếu đưa thông tin không chính xác gây thiệt hại.
Báo cáo kết quả thẩm tra lập theo Mẫu số 11, bản vẽ đã thẩm tra đóng dấu theo Mẫu số 14 Phụ lục I Nghị định 217/2026. Nếu báo cáo chưa đủ căn cứ kết luận, bên thẩm định được yêu cầu bổ sung, hoàn thiện.
Thẩm tra không làm giảm trách nhiệm của đơn vị thiết kế. Khoản 1 Điều 25 Nghị định 217/2026 nêu rõ việc thẩm tra, thẩm định, phê duyệt không thay thế trách nhiệm của nhà thầu thiết kế về chất lượng hồ sơ.
05Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì
- Xác định cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD; với công trình độc lập, lấy cấp cao nhất theo các tiêu chí.
- Đối chiếu danh mục tại Phụ lục IV Nghị định 217/2026 để biết có thuộc nhóm ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng không.
- Kiểm tra diện thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy theo pháp luật phòng cháy, chữa cháy hiện hành.
- Ký hợp đồng thẩm tra ghi rõ phạm vi: an toàn kết cấu, phòng cháy, chữa cháy, quy chuẩn, hay nội dung khác chủ đầu tư cần.
- Giao đủ hồ sơ: báo cáo khảo sát, thuyết minh, bản vẽ, bản tính kết cấu. Điều 22 Nghị định 217/2026 yêu cầu bảng tính làm cơ sở để nhà thầu tư vấn thẩm tra xem xét, kiểm tra tính toán.
- Dành thời gian giải trình giữa đơn vị thiết kế và đơn vị thẩm tra, rồi lưu báo cáo và bộ bản vẽ đóng dấu cho bước thẩm định hoặc xin phép.
Với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, dự án còn phải áp dụng mô hình BIM theo Điều 8 Nghị định 217/2026, trừ một số trường hợp người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng. Mô hình đồng bộ với bản vẽ giúp việc thẩm tra kiểm tra xung đột và khối lượng dễ hơn.
Xem thêm: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế FEED là gì, xin phép xây dựng 2026 và điểm mới Luật Xây dựng 2025.
Câu hỏi thường gặp
Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
Dịch vụ khác
Công trình thuộc dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và phê duyệt được miễn giấy phép xây dựng. Bình Đại Phát lập báo cáo, thiết kế cơ sở và mô hình BIM đồng bộ theo Luật Xây dựng 2025.
Từ 01/7/2026, dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng (không gồm bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất) chỉ cần lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Bình Đại Phát hướng dẫn điều kiện, nội dung, thẩm định và phê duyệt.
Thiết kế FEED dành cho dự án có công nghệ, nay được Luật Xây dựng 2025 cho phép dùng thay thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi. Bài viết giải thích khái niệm, điều kiện áp dụng và cách ghép FEED vào các bước thiết kế.
Từ 01/7/2026, cấp công trình được xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD thay Thông tư 06/2021. Cấp quyết định nơi xin phép, diện miễn phép, nghĩa vụ BIM và thẩm tra, nên chủ đầu tư cần xác định đúng ngay từ đầu.
Một bộ hồ sơ thiết kế nhà xưởng tiền chế tốt bắt đầu từ dây chuyền sản xuất và thông tin quy hoạch, rồi mới đến khung thép. Bài viết đi qua từng bước, từng bộ môn và bộ bản vẽ cần nộp khi xin phép từ 01/7/2026.
Nghị định 217/2026 quy định rõ bộ bản vẽ trong hồ sơ xin phép nhà ở riêng lẻ: mặt bằng trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và đấu nối hạ tầng. Bài viết giải thích từng bản vẽ và các yêu cầu đi kèm.
Từ 01/7/2026, chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi được xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm tại Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD. Bài viết giải thích công thức, các hệ số điều chỉnh và những khoản phải tính riêng.
Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 81/2026/TT-BXD về dán nhãn năng lượng đối với vật liệu xây dựng. Bài viết tóm tắt danh mục, lộ trình bắt buộc, cách công bố nhãn và điều chủ đầu tư, đơn vị thiết kế nên lưu ý.
Chứng chỉ năng lực của tổ chức đã bỏ từ 01/7/2025, Luật Xây dựng 2025 giao chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm chọn nhà thầu dựa trên thông tin năng lực công khai. Bài viết chỉ ra cần kiểm tra gì để chọn đúng đơn vị tư vấn.
Lô 5x20 là khổ đất phổ biến trong đô thị, đủ rộng cho nhiều phương án nhưng sâu và kín hai bên. Bài viết so sánh cách đặt cầu thang, giếng trời, gợi ý công năng từng tầng và những điều cần kiểm tra trước khi vẽ.
