Hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng nhà phố 2026: gồm những bản vẽ nào
Hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng nhà phố 2026: gồm những bản vẽ nào
01Kiểm tra nhà phố có phải xin phép không
Trước khi lập hồ sơ, cần xác định công trình có thuộc diện miễn phép không. Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 miễn phép cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung thành phố hoặc quy hoạch chung đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực theo quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Phần lớn nhà phố trong đô thị nằm ở khu vực đã có quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc. Vì vậy, việc đầu tiên là tra cứu thông tin quy hoạch tại thửa đất. Nếu thuộc diện phải xin phép, hồ sơ thiết kế dưới đây là phần quan trọng nhất của bộ hồ sơ.
02Thành phần hồ sơ đề nghị cấp phép nhà ở riêng lẻ
Điều 60 Nghị định 217/2026 quy định hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm:
Với nhà ở riêng lẻ của tổ chức, bộ bản vẽ lấy từ thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, hoặc từ thiết kế bản vẽ thi công nếu dự án chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm b khoản 3 Điều 60).
03Bộ bản vẽ xin phép gồm những bản vẽ nào
Nghị định nêu tên các bản vẽ. Phần giải thích nội dung dưới đây là cách thể hiện thông dụng mà đơn vị thiết kế cần làm rõ để cơ quan cấp phép đối chiếu điều kiện.
- Mặt bằng công trình trên lô đất, kèm sơ đồ vị trí. Thể hiện ranh thửa đất khớp với giấy tờ đất, vị trí công trình, khoảng lùi, lối vào và kích thước khống chế. Đây là bản vẽ để đối chiếu với quy hoạch, chỉ giới tại vị trí xây dựng.
- Mặt bằng các tầng. Thể hiện kích thước, công năng từng tầng, cầu thang, ban công, sân thượng. Số tầng trên mặt bằng phải khớp với đơn và mặt cắt.
- Mặt đứng chính. Thể hiện hình thức kiến trúc mặt ngoài, cao độ các tầng và tổng chiều cao. Ở khu vực có quy chế quản lý kiến trúc, đây là bản vẽ được soi kỹ.
- Mặt cắt chính. Thể hiện cao độ nền, sàn từng tầng, chiều cao tầng và tổng chiều cao công trình.
- Mặt bằng móng và mặt cắt móng. Thể hiện loại móng, vị trí, kích thước chính. Bản vẽ này liên quan trực tiếp đến an toàn của nhà liền kề.
- Sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài. Gồm đấu nối cấp nước, thoát nước và cấp điện với hệ thống chung.
Kèm theo bộ bản vẽ là bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề. Với nhà phố xây sát vách, đây là văn bản bắt buộc trong khoản 3 Điều 60.
04Yêu cầu hình thức của bản vẽ
Khoản 3 Điều 56 Nghị định 217/2026 yêu cầu bản vẽ theo quy cách hồ sơ thiết kế tại Điều 18 và có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế. Theo Điều 18:
- Kích cỡ, tỷ lệ và khung tên bản vẽ theo tiêu chuẩn áp dụng trong hoạt động xây dựng.
- Khung tên có tên, chữ ký của người trực tiếp thiết kế, người kiểm tra, chủ trì thiết kế và chủ nhiệm thiết kế. Đơn vị thiết kế là tổ chức thì ký, đóng dấu theo quy định.
- Hồ sơ đóng thành tập, có danh mục, đánh số, ký hiệu để tra cứu và lưu trữ.
- Hồ sơ điện tử phải ký số, dùng định dạng phù hợp pháp luật về lưu trữ và sắp xếp theo thư mục, có danh mục tài liệu.
Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố khách quan mới nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính công ích (khoản 1 Điều 56). Giấy tờ, bản vẽ có thể là bản chính, bản sao chứng thực hoặc bản điện tử có giá trị pháp lý (khoản 2 Điều 56).
05Ai được thiết kế nhà phố
Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình quy định:
Nhà phố phổ biến từ 3 đến 5 tầng nên không thuộc diện chủ nhà tự tổ chức thiết kế. Hồ sơ cần do đơn vị có chuyên môn lập và ký số. Cấp công trình cũng cần xác định đúng: theo tiêu chí số tầng, nhà 2–7 tầng thuộc cấp III, và cấp công trình lấy theo tiêu chí cao nhất (Thông tư 34/2026/TT-BXD).
06Kiểm tra trước khi nộp và sau khi được cấp
Trước khi nộp, nên rà theo danh sách sau:
- Diện tích, kích thước ranh đất trên bản vẽ khớp giấy tờ đất.
- Số tầng, chiều cao, khoảng lùi phù hợp thông tin quy hoạch đã tra cứu.
- Có đủ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng và sơ đồ đấu nối.
- Có bản cam kết an toàn công trình liền kề.
- Bản vẽ có khung tên đủ chữ ký và chữ ký số của đơn vị thiết kế.
- Có kết quả phòng cháy, chữa cháy hoặc báo cáo thẩm tra nếu thuộc diện.
Cơ quan cấp phép nhà ở riêng lẻ là Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026). Thời hạn xem xét là 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điều 54). Khi cấp, cơ quan cấp phép xác nhận bản vẽ kèm giấy phép bằng chữ ký điện tử hoặc đóng dấu. Giấy phép được cơ quan cấp phép công khai tối thiểu 12 tháng (Điều 66). Công trình phải khởi công trong 12 tháng kể từ ngày cấp (khoản 10 Điều 49); quá hạn thì xin gia hạn, mỗi lần 12 tháng, tối đa 02 lần (Điều 63).
Xem thêm: xin phép xây dựng 2026, phân cấp công trình xây dựng và thiết kế nhà phố, biệt thự.
Câu hỏi thường gặp
Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
Dịch vụ khác
Công trình thuộc dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và phê duyệt được miễn giấy phép xây dựng. Bình Đại Phát lập báo cáo, thiết kế cơ sở và mô hình BIM đồng bộ theo Luật Xây dựng 2025.
Từ 01/7/2026, dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng (không gồm bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất) chỉ cần lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Bình Đại Phát hướng dẫn điều kiện, nội dung, thẩm định và phê duyệt.
Thiết kế FEED dành cho dự án có công nghệ, nay được Luật Xây dựng 2025 cho phép dùng thay thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi. Bài viết giải thích khái niệm, điều kiện áp dụng và cách ghép FEED vào các bước thiết kế.
Luật Xây dựng 2025 bắt buộc thẩm tra thiết kế với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng và công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy, chữa cháy. Bài viết giúp chủ đầu tư xác định mình có thuộc diện không và chuẩn bị hồ sơ.
Từ 01/7/2026, cấp công trình được xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD thay Thông tư 06/2021. Cấp quyết định nơi xin phép, diện miễn phép, nghĩa vụ BIM và thẩm tra, nên chủ đầu tư cần xác định đúng ngay từ đầu.
Một bộ hồ sơ thiết kế nhà xưởng tiền chế tốt bắt đầu từ dây chuyền sản xuất và thông tin quy hoạch, rồi mới đến khung thép. Bài viết đi qua từng bước, từng bộ môn và bộ bản vẽ cần nộp khi xin phép từ 01/7/2026.
Từ 01/7/2026, chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi được xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm tại Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD. Bài viết giải thích công thức, các hệ số điều chỉnh và những khoản phải tính riêng.
Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 81/2026/TT-BXD về dán nhãn năng lượng đối với vật liệu xây dựng. Bài viết tóm tắt danh mục, lộ trình bắt buộc, cách công bố nhãn và điều chủ đầu tư, đơn vị thiết kế nên lưu ý.
Chứng chỉ năng lực của tổ chức đã bỏ từ 01/7/2025, Luật Xây dựng 2025 giao chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm chọn nhà thầu dựa trên thông tin năng lực công khai. Bài viết chỉ ra cần kiểm tra gì để chọn đúng đơn vị tư vấn.
Lô 5x20 là khổ đất phổ biến trong đô thị, đủ rộng cho nhiều phương án nhưng sâu và kín hai bên. Bài viết so sánh cách đặt cầu thang, giếng trời, gợi ý công năng từng tầng và những điều cần kiểm tra trước khi vẽ.
