Quản lý chi phí đầu tư xây dựng 2026: điểm mới Nghị định 206/2026

01Khung pháp lý về chi phí đầu tư xây dựng từ 01/7/2026

Các bước xác định chi phí trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Luật Xây dựng 2025 dành các Điều 73 đến 79 cho chi phí: nguyên tắc quản lý, nội dung quản lý, sơ bộ tổng mức và tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, giá và chỉ số giá, thanh toán và quyết toán vốn. Khoản 4 Điều 74 giao Chính phủ quy định chi tiết.

Văn bản hướng dẫn gồm:

• Nghị định 206/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026, quy định chi tiết Điều 74 và khoản 7 Điều 76 Luật Xây dựng.
• Thông tư 36/2026/TT-BXD, ngày 26/6/2026, hướng dẫn nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí. Thông tư được đính chính bằng Quyết định 1538/QĐ-BXD ngày 28/8/2026 và hợp nhất tại văn bản số 89/2026/VBHN-TT-BXD ngày 25/9/2026.
• Thông tư 37/2026/TT-BXD, ngày 26/6/2026, hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán, giá vật liệu, giá nhân công, giá ca máy, chỉ số giá xây dựng và suất vốn đầu tư.

Khoản 2 Điều 1 Nghị định 206/2026 loại khỏi phạm vi điều chỉnh các nội dung: giá hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán hợp đồng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng. Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán theo hợp đồng thuộc phạm vi Nghị định 210/2026 về hợp đồng xây dựng.

02Dự án nào bắt buộc áp dụng Nghị định 206/2026

Đối tượng bắt buộc và tham khảo Nghị định 206/2026

Điều 2 Nghị định 206/2026 chia đối tượng thành hai nhóm.

Như vậy, doanh nghiệp xây nhà xưởng bằng vốn tự có hay chủ nhà xây nhà phố không bị buộc lập tổng mức đầu tư, dự toán theo đúng khuôn mẫu nghị định. Tuy vậy, cách chia khoản mục và cách tính dự phòng trong nghị định vẫn là khung tham chiếu hữu ích khi so sánh báo giá.

03Tổng mức đầu tư và dự toán gồm những gì

Các khoản mục của tổng mức đầu tư xây dựng theo Nghị định 206/2026

Chi phí được xác định theo từng giai đoạn. Sơ bộ tổng mức đầu tư lập ở bước báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư. Tổng mức đầu tư xác định khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật; khi được duyệt, đây là mức chi phí tối đa chủ đầu tư được dùng (khoản 2 Điều 75 Luật Xây dựng). Dự toán lập từ thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt (khoản 2 Điều 76).

Theo Điều 5 Nghị định 206/2026, tổng mức đầu tư gồm 7 khoản mục:

1. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Chi phí xây dựng.
3. Chi phí thiết bị.
4. Chi phí quản lý dự án (Điều 25).
5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (Điều 26).
6. Chi phí khác.
7. Chi phí dự phòng.

Dự toán xây dựng có thể lập ở ba cấp: dự toán công trình, dự toán gói thầu hoặc dự toán công việc. Theo khoản 5 Điều 76 Luật Xây dựng, chủ đầu tư quyết định lập ở cấp nào cho phù hợp điều kiện dự án. Với dự án đầu tư công, dự toán đã phê duyệt là cơ sở xác định giá gói thầu, lựa chọn nhà thầu, đàm phán và giao kết hợp đồng (khoản 6 Điều 76).

Với dự án quy mô nhỏ, nội dung chi phí nằm trong báo cáo kinh tế – kỹ thuật, gồm thiết kế bản vẽ thi công kèm dự toán.

04Điểm mới: chủ đầu tư được tự điều chỉnh cơ cấu chi phí

Nghị định 206/2026 đề cao phân cấp và trách nhiệm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư xác định và quản lý chi phí từ chuẩn bị dự án, thực hiện đến kết thúc xây dựng.

Điểm đáng chú ý là chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí, kể cả chi phí dự phòng, để bảo đảm tiến độ, mục tiêu của dự án mà không phải làm thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư (khoản 2 Điều 29). Điều kiện là:

• Không thay đổi nội dung, mục tiêu, quy mô đầu tư của dự án.
• Không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt.
• Không thay đổi cơ cấu nguồn vốn.

Với dự án đầu tư công, quyền này đi kèm cơ chế kiểm tra: người quyết định đầu tư kiểm tra việc quản lý chi phí của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện. Với dự án PPP, việc dùng chi phí dự phòng khi chỉ định nhà đầu tư hoặc lựa chọn trong trường hợp đặc biệt cần ý kiến của cơ quan ký kết hợp đồng.

05Điểm mới về dự phòng, định mức, giá và dữ liệu

Chi phí dự phòng tách hai phần. Một phần cho khối lượng, công việc phát sinh, tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng các khoản mục. Phần còn lại cho yếu tố trượt giá, dựa trên thời gian thực hiện, tiến độ và chỉ số giá xây dựng.

Dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc công nghệ mới. Khi trong nước chưa có suất vốn đầu tư, định mức hay dữ liệu công trình tương tự, chủ đầu tư được tham khảo chi phí, định mức của công trình nước ngoài. Dữ liệu này phải được phân tích, quy đổi về mặt bằng giá và điều kiện Việt Nam.

Định mức linh hoạt hơn. Khi chưa có định mức hoặc định mức hiện có chưa phù hợp, có thể điều chỉnh theo điều kiện thi công, biện pháp thi công và mặt bằng công trường. Hệ thống định mức được phân cấp ban hành cho Bộ Xây dựng, bộ quản lý chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 19, 20).

Nguồn giá đa dạng. Giá vật liệu, nhân công, máy và thiết bị có thể lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, công bố giá của địa phương, báo giá nhà cung cấp hoặc công trình tương tự. Khi chưa đủ nguồn, chủ đầu tư được thuê tổ chức có năng lực thẩm định giá. Dự án đầu tư công quan trọng quốc gia có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc công nghệ mới có thể có Ban đơn giá xây dựng công trình do người quyết định đầu tư thành lập.

Giá nhân công, ca máy được Sở Xây dựng khảo sát, công bố định kỳ hằng năm hoặc sớm hơn khi cần. Giá, định mức, chỉ số giá và chi phí dự án đã duyệt phải được cập nhật vào hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia (khoản 6 Điều 3).

06Doanh nghiệp, chủ nhà vận dụng thế nào

Dù không bắt buộc, chủ đầu tư tư nhân vẫn nên kiểm soát chi phí theo cùng logic:

1. Ước tính sơ bộ từ quy mô và công trình tương tự trước khi quyết định đầu tư.
2. Chia chi phí theo khoản mục: xây dựng, thiết bị, tư vấn, quản lý, chi phí khác, dự phòng.
3. Lập dự toán từ thiết kế đủ chi tiết, bóc khối lượng theo từng hạng mục.
4. Đối chiếu đơn giá với công bố giá của Sở Xây dựng và báo giá thị trường.
5. Tách dự phòng phát sinh và dự phòng trượt giá; ghi rõ khi nào được dùng.
6. Ghi nhận mọi thay đổi thiết kế kèm khối lượng và chi phí tương ứng.

Mô hình BIM giúp bóc khối lượng nhất quán giữa các bộ môn và dễ cập nhật khi thiết kế thay đổi (xem dịch vụ triển khai mô hình BIM). Nên ước tính sơ bộ trước, sau đó lập dự toán chi tiết khi có hồ sơ thiết kế.

Về chuyển tiếp, Điều 36 Nghị định 206/2026 có quy định riêng cho dự án, dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026. Chủ đầu tư nên đối chiếu từng trường hợp trước khi điều chỉnh.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.