Hợp đồng xây dựng 2026: điểm mới của Nghị định 210/2026

01Văn bản nào điều chỉnh hợp đồng xây dựng từ 01/7/2026

Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15) dành các Điều 80 đến 87 cho hợp đồng xây dựng: nguyên tắc chung, hiệu lực, phân loại, bảo đảm, sửa đổi, tạm dừng, chấm dứt, thưởng phạt, thanh toán và quyết toán. Theo khoản 1 Điều 80, đây là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu. Khoản 2 yêu cầu hợp đồng phù hợp với Luật Xây dựng và pháp luật dân sự.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP được ban hành ngày 15/6/2026, quy định chi tiết Điều 82, khoản 4 Điều 83, khoản 4 Điều 84, Điều 85 và Điều 87 của Luật. Nghị định thay thế Nghị định 37/2015 và Nghị định 50/2021, đồng thời bãi bỏ Điều 9 Nghị định 35/2023. Theo Điều 33, hợp đồng đã ký và đang thực hiện trước 01/7/2026 nhìn chung tiếp tục theo quy định cũ. Bạn có thể xem bức tranh chung về các văn bản mới trong bài điểm mới của Luật Xây dựng 2025.

02Quy định nào bắt buộc, quy định nào do các bên tự thỏa thuận

So sánh quy định hợp đồng xây dựng 2026 giữa dự án đầu tư công và hợp đồng tư nhân

Điều 2 Nghị định 210/2026 áp dụng chung cho bên giao thầu, bên nhận thầu và người liên quan. Tuy vậy, nhiều điều viết theo hai tầng: nguyên tắc chung để các bên tự thỏa thuận, và các mức cụ thể chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công, PPP.

Với chủ nhà, các con số ở cột đầu tư công chỉ là mức tham chiếu khi đàm phán, không tự động ràng buộc hai bên. Điều gì không ghi trong hợp đồng thì rất khó yêu cầu khi có tranh chấp.

03Phân loại hợp đồng: thêm loại giá theo kết quả đầu ra và tỷ lệ phần trăm

Các loại giá hợp đồng xây dựng 2026 theo Nghị định 210/2026

Khoản 1 Điều 6 Nghị định 210/2026 chia hợp đồng theo nội dung công việc. Các loại gồm tư vấn, thi công, cung cấp vật tư và thiết bị, EP, EC, PC, EPC, chìa khóa trao tay và hợp đồng khác.

Khoản 2 Điều 6 chia theo loại giá: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, kết quả đầu ra, tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp và loại khác do các bên thỏa thuận.

Hai loại theo kết quả đầu ra và theo tỷ lệ phần trăm được bổ sung để thống nhất với pháp luật đấu thầu. Theo khoản 3 Điều 11, giá trọn gói hợp khi khối lượng công việc đã rõ; đơn giá cố định hợp khi phạm vi rõ nhưng khối lượng thực tế chưa chắc chắn; đơn giá điều chỉnh dùng khi chưa đủ điều kiện xác định rủi ro biến động giá đầu vào.

Lưu ý: "xây nhà trọn gói" ngoài thị trường thường chỉ phạm vi gồm cả vật tư và nhân công, chưa chắc là hợp đồng có giá cố định.

04Điều chỉnh giá hợp đồng: rõ hơn với trọn gói và đơn giá cố định

Giá trọn gói không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện, trừ các trường hợp: bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc trường hợp khác các bên thỏa thuận phù hợp pháp luật. Đơn giá cố định được điều chỉnh khi bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc trường hợp khác đã thỏa thuận; ngoài ra, khi khối lượng thực tế thay đổi trên 20% kèm các điều kiện tại điểm b khoản 2 Điều 24, đơn giá cũng được xem xét điều chỉnh.

Điều 18 Nghị định quy định riêng về rủi ro, bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản; khoản 3 nêu trình tự xử lý khi giá biến động bất thường mà các bên không thể lường trước. Phương pháp điều chỉnh (hệ số điều chỉnh giá hoặc bù trừ trực tiếp) hướng dẫn tại Điều 24 và phụ lục nghị định.

05Tạm ứng và bảo đảm thực hiện hợp đồng

Theo khoản 1 Điều 12, tạm ứng là khoản tiền bên giao thầu ứng trước, không tính lãi, để bên nhận thầu triển khai công việc. Mức, số lần, thời điểm, bảo lãnh và cách thu hồi do các bên thỏa thuận.

Với dự án đầu tư công và PPP, khoản 3 Điều 12 đặt thêm các mức cụ thể:

Mức tạm ứng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm ký, gồm cả dự phòng nếu có; mức cao hơn phải được người quyết định đầu tư cho phép. Tạm ứng phải thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng. Phần tạm ứng vượt mức tối thiểu không được điều chỉnh giá kể từ lúc tạm ứng. Bảo lãnh tạm ứng bắt buộc khi giá trị tạm ứng trên 01 tỷ đồng và giảm dần theo số đã thu hồi.

Với dự án đầu tư công, PPP, bảo đảm thực hiện hợp đồng từ 2% đến 10% giá hợp đồng (khoản 2 Điều 13); hợp đồng khác do các bên thỏa thuận theo Điều 83 Luật Xây dựng. Mức cao hơn thực hiện theo pháp luật đấu thầu (trước đây Nghị định 37/2015 cho phép đến 30% với gói thầu rủi ro cao). Nhà thầu mất bảo đảm nếu từ chối thực hiện sau khi hợp đồng có hiệu lực, hoặc chậm tiến độ do lỗi của mình mà từ chối gia hạn bảo đảm.

06Thanh toán, tạm dừng và chấm dứt hợp đồng

Điều 87 Luật Xây dựng 2025 yêu cầu hợp đồng quy định cụ thể việc thanh toán, tạm ứng, quyết toán và thanh lý. Bên giao thầu phải trả đủ, đúng hạn từng đợt sau khi trừ tạm ứng và khoản giữ lại đã thỏa thuận. Đồng tiền thanh toán là Đồng Việt Nam; dùng ngoại tệ phải theo pháp luật về quản lý ngoại hối.

Điều 28 Nghị định 210/2026 để các bên thỏa thuận hình thức thanh toán. Riêng hợp đồng đầu tư công, PPP (trừ dự án dùng vốn ODA, vốn vay nước ngoài), thời hạn thanh toán là 14 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (điểm l khoản 4). Theo khoản 5, bên chậm thanh toán phải trả lãi theo mức hợp đồng quy định; nếu hợp đồng không ghi, áp dụng lãi suất quá hạn của ngân hàng thương mại nơi nhà thầu mở tài khoản.

Nghị định cũng đặt các mốc mặc định, trừ khi các bên thỏa thuận khác:

• Dự án đầu tư công, PPP: chậm trả quá 28 ngày so với hạn thanh toán thì nhà thầu được tạm dừng thực hiện hợp đồng (khoản 2 Điều 26); hợp đồng vốn khác do các bên thỏa thuận.
• Chậm trả quá 56 ngày: vi phạm nghiêm trọng, có thể dẫn đến chấm dứt hợp đồng (Điều 27).
• Thanh lý sau khi chấm dứt: không quá 56 ngày kể từ thông báo chấm dứt (khoản 7 Điều 27); riêng dự án đầu tư công, PPP là tối đa 45 ngày, hợp đồng quy mô lớn, phức tạp được kéo dài tối đa 90 ngày (Điều 31).

07Chủ đầu tư, chủ nhà nên rà soát gì trước khi ký

7 điểm rà soát trước khi ký hợp đồng xây dựng

1. Xác định dự án thuộc đầu tư công, PPP hay vốn tư nhân.
2. Chọn loại giá phù hợp mức độ hoàn thiện của thiết kế.
3. Ghi rõ mức tạm ứng, số đợt, cách thu hồi, bảo lãnh nếu có.
4. Ghi hồ sơ, thời hạn thanh toán từng đợt và lãi chậm trả.
5. Thỏa thuận cách điều chỉnh giá khi đổi phạm vi hoặc giá biến động bất thường.
6. Ghi mức phạt, bồi thường và cách giải quyết tranh chấp.
7. Ghi thời hạn bảo hành và khoản giữ lại để bảo hành.

Hồ sơ thiết kế đủ chi tiết và báo giá thi công tách từng hạng mục giúp hai bên bớt tranh cãi. Doanh nghiệp đang tìm đối tác có thể xem thêm cách chọn đơn vị tư vấn xây dựng. Khi lập dự toán và xác định giá gói thầu trước khi ký hợp đồng, tham khảo bài quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Nghị định 206/2026.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm đăng; hồ sơ cụ thể cần đối chiếu văn bản mới nhất và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.